Leegwaarderatio
Er zijn twee mogelijkheden, een woning staat leeg of wordt bewoond door een eigenaar of huurder. De marktwaarde van een verhuurde woning was in het verleden een stuk lager in vergelijking met een woning die leeg staat. Een woning die leeg opgeleverd wordt verkoopt over het algemeen sneller dan een verhuurde woning. Een verhuurde woning wordt veelal doorverkocht aan beleggers c.q. personen die op korte termijn niet in de woning gaan wonen. Voor het bepalen van de marktwaarde van een woning wordt er o.a. gekeken naar de staat van onderhoud, ligging, de leegwaarde, de waarde in verhuurde staat en naar de marktwaarde. De waarde van een woning in verhuurde staat is mede afhankelijk van de huursom, het profiel van de huurder (heeft deze bijvoorbeeld verhuisplannen) en de staat van onderhoud.
Wat is de leegwaarderatio?
De definitie van de leegwaarderatio is een begrip uit de Nederlandse belastingwetgeving. Als een woning is verhuurd (zowel sociale- als vrije sectorwoningen) én de huurder heeft een huurcontract voor onbepaalde tijd dan geniet de huurder huurbescherming. In dat geval hoeft een eigenaar minder belasting te betalen over de woningwaarde. Door de leegwaarderatio is de waardering voor verhuurde woningen lager dan de WOZ-waarde van de woning.
Fiscaal belang
Sinds 2010 is het belang van deze waarde steeds groter geworden en dit zal in de toekomst alleen nog maar toenemen. De leegwaarderatio geeft aan welk bedrag door de eigenaar van een verhuurde woning moet worden aangegeven in box 3 voor inkomstenbelasting.
Box 1, 2 en 3
Box 1 – Belastbaar inkomen uit werk en woning
Inkomen uit werk, loon, uitkering of pensioen, winst uit onderneming, inkomsten als freelancer etc.
Box 2 – Belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang
Voordelen zoals dividend, vervreemdingsvoordelen zoals winst op aandelen, winst uit vennootschap etc.
Box 3 – Belastbaar inkomen uit sparen en beleggen
Vermogen zoals spaargeld, aandelen of tweede woning. Werkelijke inkomsten, bijvoorbeeld de rente op uw spaargeld, het dividend op uw aandelen of de huuropbrengst, hoeft u niet aan te geven.
Het bezit van vastgoed en het rendement daarvan valt in box 3 onder sparen en beleggen. Je dient hier belasting over te betalen maar je betaalt minder wanneer de woning is verhuurd aan een huurder met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met huurbescherming. Door het toepassen van de leegwaarderatio, met een lagere WOZ-waarde, betaal je minder belasting!
Een rekenvoorbeeld
De WOZ- waarde van een woning komt uit op € 350.000,-
De kale maandhuur geldende aan het begin van het boekjaar (excl. evt. voorschotten voor gas, water, elektra of andere kosten). Als voorbeeld € 1.250,- per maand x 12 maanden is een jaarhuur van € 15.000,-
Bereken de verhouding tussen de jaarlijkse huursom en de WOZ-waarde.
In dit geval is dat € 15.000 : € 350.000,- x 100 = 4,3%
In het leegwaarderatiotabel staat 4,3% tegen een percentage van 67%.
Dit percentage zet je af tegen de WOZ-waarde; 67% van € 350.000,- = € 234.500,-
In dit rekenvoorbeeld betaal je vermogensbelasting over € 234.500,- i.p.v. € 350.000,-
In 2024 geldt een leegwaarderatiopercentage van 95% ipv 67%.
Nieuwe situatie is 95% van € 350.000 = € 332.500,-.
- De kosten van de huurwoning, waaronder de onderhoudslasten, verzekeringen en gemeentelijke belastingen mogen op dit bedrag verrekend worden.
