In het ontstane en steeds verder uitdijende fiscale doolhof dat box 3 heet, zijn er recente en belangwekkende ontwikkelingen. Deze kunnen van invloed zijn op uw eigen vastgoed-strategie (verkopen/aanhouden/bijkopen?).
1. Huidige stand van zaken wetgeving box 3
Als uitgangspunt geldt dat u wordt aangeslagen voor het forfaitair rendement. Voor de box 3-categorie “overige bezittingen” waaronder verhuurd vastgoed valt, is het forfaitair/veronderstelde rendement 5,88% (2025) van de WOZ-waarde. En in bepaalde situaties mag bij verhuurd privé-vastgoed worden uitgegaan van de WOZ-waarde minus een korting. Die korting is onder meer afhankelijk van de hoogte van de huur. Op die 5,88% wordt vervolgens het box 3-tarief van 36% losgelaten. Financieringen/schulden mogen in mindering worden gebracht, maar slechts voor ongeveer een kwart.
Als in de jaren 2023 tot en met 2027 uw werkelijk behaalde rendement
lager is dan het forfaitaire, dan mag worden uitgegaan van dat lagere rendement. U moet dat dan wel kunnen aantonen – tegenbewijsregeling – aan de hand van een in te vullen formulier dat aanstaande zomer beschikbaar wordt.
2. Jaar 2028 en verder
Het kabinet gaat binnenkort een nieuw box 3-wetsvoorstel indienen bij de Tweede Kamer. Dit heeft de staatssecretaris van Financiën Tjebbe van Oostenbruggen vorige week bekend gemaakt. De kern van dit voorstel is dat vanaf 2028 ten aanzien van het bezit aan obligaties, beursaandelen enz. een vermogensaanwasbelasting gaat gelden. Een jaarlijkse waardestijging wordt daarmee direct belast (zonder dat de obligaties/aandelen enz. hoeven te zijn verzilverd).
Alléén vastgoed en aandelen in start-ups worden uitgezonderd van deze nieuw in te voeren belasting. De Belastingdienst zal ten aanzien van (verhuurd) vastgoed pas op het moment van verkoop – en ervan uitgaande dat er wordt verkocht met winst – de winst belasten. Dit betreft dus een vermogenswinstbelasting.
3. Wat betekent dit voor de praktijk (mits het nieuwe wetsvoorstel wordt aangenomen)?
Het lijkt er sterk op dat wanneer deze wetgeving op deze wijze wordt ingevoerd, privé-vastgoed helemaal niet meer wordt belast in box 3, zolang het maar niet van de hand wordt gedaan. Pas bij verkoop met winst, volgt een belastingaanslag. Het gevolg daarvan zou goed kunnen zijn dat beleggers misschien wel weer massaal in privé-vastgoed gaan stappen.
Op deze aankondiging van het wetsvoorstel is overigens nu al de nodige kritiek. Een kritiekpunt is dat bijvoorbeeld beleggers in een vastgoedfonds wel jaarlijks belasting zouden moeten gaan betalen over de waardestijging en beleggers die rechtstreeks in vastgoed beleggen niet.
Kortom, hier is het laatste woord nog zeker niet over gezegd. We houden u op de hoogte.
Tom Domic - Berghoef Accountants
