De woningmarkt in Nederland heeft de afgelopen jaren flink onder druk gestaan, met name door stijgende huurprijzen en een tekort aan betaalbare huurwoningen. Om dit probleem aan te pakken, zijn er door de overheid verschillende maatregelen ingevoerd, waaronder de herziening van de Wet Betaalbare Huur. Deze wet heeft als doel huurwoningen toegankelijker en betaalbaarder te maken voor huurders, en heeft belangrijke consequenties voor huurovereenkomsten die eerder onder de liberalisatiegrens vielen. We brengen u graag op de hoogte van de gevolgen van deze wet voor verhuurders en huurders.
De Wet Betaalbare Huur en de liberalisatiegrens
De liberalisatiegrens verwijst naar de grens waarbij een woning vrij wordt verhuurd, zonder gebonden te zijn aan de maximale huurprijzen die voortvloeien uit het puntensysteem. Per 1 juli 2024 heb je 187 punten nodig om in de vrije sector te mogen verhuren. Voor woningen die in eerste instantie onder de liberalisatiegrens vielen, maar tegen een hogere, marktconforme huurprijs werden verhuurd, gelden nieuwe regels. De kern van de nieuwe wetgeving stelt dat als een huurwoning niet aan de vereiste puntentelling voldeed, maar toch voor een hoge huurprijs werd verhuurd, de verhuurder de huur vóór 1 januari 2025 moet verlagen. Dit betekent dat woningen, zelfs wanneer ze bij het aangaan van de huurovereenkomst een hogere huurprijs hadden, alsnog onder de bescherming van de Wet Betaalbare Huur vallen!
De puntentelling en haar rol
De puntentelling is een essentieel onderdeel van het Nederlandse huurbeleid. Het systeem beoordeelt de kwaliteit van een woning op basis van verschillende factoren zoals oppervlakte, voorzieningen (vb. kwaliteit cv-installatie, dubbel glas, isolatie) en ligging. Op basis van het aantal punten dat een woning behaalt, wordt de maximale toegestane huurprijs vastgesteld. Woningen met minder dan 143 punten vallen onder de regulering van de Wet Betaalbare Huur. Dit betekent dat verhuurders hun huurprijzen moeten aanpassen als hun woning niet aan deze puntenvereiste voldoet, ongeacht of de huurprijs eerder boven de liberalisatiegrens lag.
Een voorbeeld ter verduidelijking: stel dat je in 2023 een woning hebt verhuurd met 138 punten, waarvoor je een marktconforme huurprijs vroeg. Als diezelfde woning op 1 juli 2024 nog steeds minder dan 144 punten heeft, dan val je als verhuurder onder de regels van de Wet Betaalbare Huur. Dit houdt in dat je de huurprijs mogelijk moet verlagen, zodat deze in lijn is met de puntentelling en de maximale toegestane huurprijs.
Boetes en verplichte puntentelling bij nieuwe contracten
Vanaf 1 januari 2025 worden verhuurders strenger gecontroleerd op de naleving van de nieuwe regels. Verhuurders die hun huurprijzen niet tijdig aanpassen aan de puntentelling, kunnen rekenen op boetes die door de gemeente worden opgelegd. Dit onderstreept het belang voor verhuurders om zich bewust te zijn van de nieuwe regelgeving en ervoor te zorgen dat hun huurovereenkomsten voldoen aan de Wet Betaalbare Huur. Daarnaast moeten verhuurders vanaf 1 januari 2025 bij het aangaan van nieuwe huurcontracten een puntentelling van de woning bijvoegen. Deze verplichting biedt meer transparantie voor huurders, omdat ze vooraf weten wat de maximale huurprijs van de woning is.
Conclusie
De herziening van de Wet Betaalbare Huur heeft, voor zowel verhuurders als huurders, verregaande gevolgen. Woningen die niet voldoen aan de puntentelling en desondanks tegen een hogere huurprijs zijn verhuurd, moeten op korte termijn in lijn worden gebracht met de regelgeving. Voor verhuurders is het essentieel om zich bewust te zijn van de puntentelling van hun woning en te anticiperen op de veranderingen per 1 januari 2025 zullen ingaan.
Verhuurders doen er goed aan om zich tijdig te verdiepen in de nieuwe regels en de puntentelling van hun woning te controleren, zodat zij niet voor verrassingen komen te staan.
