U wilt een woning verhuren, het liefst zonder al te veel hoofdpijn én u zoekt een goede betrouwbare huurder. Waar te beginnen.
Bij de verhuur van een woning komt meer kijken dan je in eerste instantie denkt. Eén van de eerste zaken die van belang zijn is of je de woning mag verhuren. Rust er een hypotheek op de woning of is de woning vrij van hypotheek? Wanneer het een appartement betreft met een VVE dan kan er in de statuten een verhuurverbod zijn opgenomen. Dit zijn de eerste zaken waar je als (potentiële) verhuurder naar moet kijken.
Gedurende het verhuurproces komende de volgende 10 zaken aan de orde;
1. Mag ik mijn woning verhuren?
Het is van belang de verhuur vanaf de start goed op te pakken. Wanneer de woning in volledige eigendom is (er rust geen hypotheek op de woning) dan heeft u geen toestemming nodig om de woning te verhuren. Indien er wel een hypotheek rust op de woning dan is het van belang dat u de verhuurplannen aangeeft bij de hypotheekverstrekker. Speel open kaart met de hypotheekverstrekker, ze gaan verschillend om met de verhuur van een woning. Er zijn hypotheekverstrekkers die verhuur zien als een risico en willen alleen toestemming geven wanneer er bepaalde huurovereenkomsten worden gebruikt die worden getoetst door de hypotheekverstrekker zelf.
2. Neem contact op met de VVE
Wanneer u een appartement wilt verhuren dan is het verstandig om het VVE reglement er op na te slaan. Indien er in de splitsingsakte expliciet staat dat u de woning niet mag (onder)verhuren dan dient u na te vragen of dit gaat om kortstondige verhuur zoals bijvoorbeeld verhuur via Airbnb. Over het algemeen is langere verhuur van uw woning mogelijk. Wel is het verstandig om verhuur van uw woning sowieso te melden bij uw VVE. Het kan zijn dat de huurder een huishoudelijk reglement dient te ondertekenen.
3. Houd rekening met de fiscale gevolgen
Als je een woning verhuurt dan zijn er wat fiscale spelregels. Een hypotheek voor een eigen woning valt in box 1 (werk en woning). Zodra de woning wordt verhuurd dan is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar en valt de waarde van de woning in box 3 (vermogen). Je betaalt dan vermogensrendementsheffing over de overwaarde. In de meeste gevallen is de financiële afweging om wel- of niet te verhuren niet heel spannend omdat de huuropbrengsten in de meeste gevallen een financieel aantrekkelijke optie blijft. Meer weten over box 1 en box 3?
4. Schakel een verhuurspecialist in
Het verhuren van een woning is een vak apart! Niet alle makelaars hebben de juiste kennis in huis om een woning te verhuren. Kies daarom een makelaar die is gespecialiseerd in de verhuur van woningen. De huursector is constant in beweging, huurregels veranderen om de haverklap vandaar dat je als makelaar constant op de hoogte moet blijven van de veranderende huurovereenkomsten en verhuurmogelijkheden. Een klein foutje in een huurovereenkomst kan grote gevolgen hebben.
5. Welke huurprijs mag ik vragen?
Dat hangt van een aantal factoren af. Eerst wordt er getoetst of de woning een vrije sector woning betreft. De huurmarkt in Nederland wordt gereguleerd zodat huurders bescherming genieten. Het woningwaarderingsstel (WWS) bepaald of een woning in de vrije sector verhuurd mag worden. In het WWS wordt gekeken naar bepaalde kenmerken van een woning zoals energiezuinigheid, WOZ-waarde, aantal m2 etc. Wanneer de woning minimaal 136 punten scoort ben je als verhuurder niet gebonden aan de adviesprijs (€ 808,06) die behoort bij het aantal punten dat wordt gescoord. Je mag dan een marktconforme huurprijs vragen. Vanaf januari 2024 is de kans groot dat deze grens wordt opgetrokken naar 187 punten, dat puntenaantal komt dan overeen met een huurprijs van € 1100,-.
6. Voorkom woondiscriminatie
Wanneer je een verhuurmakelaar hebt gekozen zorg er dan voor dat er een werkwijze wordt gehanteerd gericht op voorkoming van woondiscriminatie. De makelaar dient een transparante selectieprocedure te hebben met een niet discriminerende selectiecriteria. In de selectieprocedure mag de makelaar geen rekening houden of vragen naar o.a. religieuze identiteit, afkomst of seksuele gerichtheid. Meer over woondiscriminatie/ Goed verhuurderschap
7. Selecteer de juiste huurder
U mag van de makelaar verwachten dat geïnteresseerde kandidaten goed worden gescreend alvorens ze worden voorgesteld als potentiële nieuwe huurder. Salarisstroken en arbeidsovereenkomst worden nagekeken en geverifieerd bij de werkgever. Ook is het van belang dat u kennismaakt met de huurder. Op papier kan een potentiële huurder goed overkomen maar het is ook belangrijk om kennis te maken zodat u een goede indruk krijgt.
8. Kiest u voor een lang- of kort contract?
Dit betreft een onderwerp waar veel om te doen is geweest dit jaar. Zoals het er nu naar uitziet is het vanaf 1 juli 2024 niet meer mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten, uitzonderingen daargelaten. Tot die tijd is het mogelijk om een huurovereenkomst van tijdelijke aard af te sluiten, dit kan een periode van een aantal maanden zijn (meestal 6 of 12 maanden) tot maximaal 24 maanden. Het voordeel is dat u als verhuurder zeker weet dat de huurder na deze periode vertrekt, u kunt de overeenkomst, zonder opgaaf van reden, opzeggen. De huurder kan wel tussentijds opzeggen met een opzegtermijn van één kalendermaand. De andere mogelijkheid is om een contract af te sluiten met een minimale periode die doorloopt in onbepaalde tijd. De meeste beleggers willen niet al te veel huurwisselingen vandaar dat deze optie meestal wordt gekozen door verhuurders die voor een lange periode willen verhuren.
9. Zorg ervoor dat de woning goed wordt opgeleverd
Wij wensen de huurders een goede start. Voor een huurder breekt vaak een nieuwe en spannende periode aan. Vaak gerelateerd aan een nieuwe functie, in een nieuw land. Een fijn huis is daarom erg belangrijk. Zorg daarom voor een goede oplevering. Een woning dient schoon opgeleverd te worden en evt. gebreken zijn voor de sleuteloverdracht verholpen. Wanneer de woning gemeubileerd wordt opgeleverd dient de woning “woonklaar” opgeleverd te worden. Een huurder neemt in dat geval slechts een koffer met kleding mee en verwacht dat alles in de woning aanwezig is. Denk hierbij aan opgemaakte bedden, voldoende bestek, handdoeken en linnengoed etc. Zorg ervoor dat de huurder bij de sleuteloverdracht minimaal 2 setjes sleutels in ontvangst neemt. Daarnaast is het handig om handleidingen van apparaten (wasmachine, vaatwasser, oven) achter te laten.
10. Houd contact met de huurder
Wij raden verhuurders aan om contact te houden met de huurder. Het wordt gewaardeerd om na de eerste maand even contact op te nemen met de huurder. Even poolshoogte nemen of alles bevalt.
