Zoals u al wellicht hebt vernomen, heeft de Hoge Raad op 6 juni 2024 een zeer belangrijke uitspraak gedaan over de fiscale positie van particuliere beleggers, waaronder onder meer ook vastgoedbeleggers. Als eigenaar/verhuurder van één of meerdere woningen, kan dit vonnis (dat aanvankelijk gepland stond voor na deze zomer, maar door de Hoge Raad naar voren is gehaald) dus ook voor u relevant zijn.
Volgens de Hoge Raad mag alleen het werkelijk behaalde rendement op beleggingen in box 3 worden belast. Het wettelijke fictieve rendement waarover u belasting diende te betalen is daarmee definitief in strijd met het discriminatieverbod. Dit forfaitair vastgestelde rendement op bijvoorbeeld verhuurd vastgoed, effectenportefeuilles e.d. bedroeg 6,17% voor het jaar 2023. Veel (vastgoed) beleggers haalden/halen het genoemde percentage niet. Als gevolg van deze Hoge Raad-uitspraak, hoeven degenen die een lager rendement behalen op hun verhuurde woning, dus niet meer belasting af te dragen over het fictief vastgestelde rendement. Maar mogen zij door de Fiscus alleen worden aangeslagen over het werkelijk behaalde rendement.
De Hoge Raad heeft in zijn vonnis ook regels gegeven voor de berekening van het werkelijke rendement. Twee regels springen daarbij extra in het oog. Zo mag bij de berekening van het werkelijk rendement géén rekening worden gehouden met kosten (zoals kosten van onderhoud, verduurzaming, gemeentelijke heffingen enz.). Wél mag rekening worden gehouden met rente van schulden. Een andere opvallende regel is dat tussentijdse waardestijgingen óók meetellen voor de jaarlijkse rendementsberekening.
Deze uitspraak roept meteen ook diverse vragen op over de daadwerkelijke uitvoering ervan in de praktijk. Vast staat dat u als belastingplichtige straks zelf aan de bel moet trekken bij de Belastingdienst, als u van mening bent dat het werkelijke rendement op uw totale box 3-vermogen lager is dan het forfait. Wanneer u in die onderbouwing slaagt, heeft u mogelijk recht op een teruggaaf van teveel betaalde box 3-belasting. Komt u trouwens uit op een hoger rendement dan 6,17% (2023), dan stopt het daar. U krijgt niet een extra hoge belastingaanslag die gebaseerd is op het hogere rendement.
Als vastgoedbelegger is het dus zeker verstandig om uw administratie up-to-date te houden, zodat u indien nodig onder meer de binnenkomende huurstromen en de financieringslasten snel paraat hebt. Voor wat betreft de eventuele jaarlijkse waardestijgingen: ook deze maken deel uit van het jaarrendement. Ik verwacht dat de jaarlijkse WOZ-waarde hier een praktische houvast zal bieden. Ik kan me niet voorstellen dat van u als vastgoed belegger zal worden gevraagd dat u - in een opgaande markt - uw verhuurde woning(en) jaarlijks moet laten taxeren.
Resteren de nodige vragen: wat betekent dit Hoge Raad-arrest concreet voor uw eigen box 3-positie? Krijgt u wellicht belastinggeld terug? En zo ja, over welke jaren? Is dit vonnis gunstig voor u – bijvoorbeeld omdat u betaalde rente van schulden als min-post mag meenemen bij de jaarlijkse rendementsberekeningen – en verzacht het voor u de wettelijke box 3-verzwaringen die op 1 januari 2023 zijn doorgevoerd? Hoe kunt u aanspraak maken op een eventuele belastingvermindering?
De Belastingdienst heeft aangekondigd dat er een digitaal invulformulier komt ter bepaling van het werkelijke – lees: lagere – rendement. U zult zelf, eventueel met behulp van uw adviseur, op enig moment de berekeningen moeten maken en de bewijsstukken moeten meesturen. Voor nu staat het in elk geval vast dat de Hoge Raad de nodige vragen heeft beantwoord. Maar er zijn nog veel losse eindjes.
Tom Domic (Adviseur Koops Makelaardij)
Belastingadviseur - Berghoef Accountants en Adviseurs
